▶ 신혼부부 보금자리 주택 연 5만호 공급
국토해양부는 30일 신혼부부 주택의 청약자격과 공급방법 등을 담은 '주택공급 규칙' 개정안을 마련해 5월2일 입법예고한다고 밝혔다. 신혼부부 주택은 주택구입 능력이 낮은 신혼부부의 주택마련을 지원해 결혼과 출산율을 높이겠다는 새 정부의 주택정책으로, 저소득인 혼인 5년이내 무주택 출산가구에게 연간 5만호의 주택을 특별공급한다는 내용이 주 골자다.

연간 목표 물량은 국민임대 2만가구, 전세임대 5000가구, 10년임대 1만가구, 소형분양 1만5000가구 등으로, 국민 임대는 30년간 임대되는 주택, 10년 임대는 10년 임대후 분양 전환할 수 있는 주택이다. 소형 분양은 공공 또는 민영 60㎡이하 주택이다.

주택 공급방식은 특별·우선공급방식으로, 신혼부부 보금자리 주택유형의 입주자 모집공고시 공급 물량의 30% 범위내에서 신혼부부에게 특별 공급하는 방법이다. 일종의 3자녀 특별공급방식(일반분양 가구수의 3%)과 비슷하다고 생각하면 된다. 단, 공급물량은 단지별 건설량과 청약경쟁률, 수요추이 등을 감안해 국토부 장관이 탄력 운용할 예정이다.

공급 대상은 기존 청약통장(청약저축, 예·부금) 가입자 가운데 결혼 5년 이내의 저소득 무주택 신혼부부로서 출산(입양 포함) 이후 청약자에게 공급된다. 결혼은 혼인신고일(결혼 3년이내 1순위, 결혼5년이내 2순위), 출산은 출산신고일 기준으로 하되 재혼과 입양도 포함된다. 당초에는 처의 연령을 34세 미만으로 제한하려 했으나 첫출산 산모의 95% 이상이 35세 미만인 점을 감안, 이 같은 제한을 두지 않기로 했고, 동일 순위내 경쟁시 자녀수가 많은 자에게 우선 공급되며, 자녀수가 같은 경우 추첨으로 입주자를 가린다. 통장 가입기간은 12개월 이상이며 올해말까지는 6개월 이상 12개월 미만인자도 청약자격을 주기로 했다.

단, 소득수준은 연 소득 3,085만원으로, 맞벌이 부부는 연 소득 4,410만원 이하로 제한했다. 국민임대와 전세임대는 현 소득 기준이 그대로 적용된다. 전매 제한이나 지역거주 요건은 기존 주택의 일반적 공급제도와 동일하게 적용된다.

▶ 다양한 신혼부부 주택공급 유형에 맞는 청약전략
2007년 9월 청약가점제 도입이후, 분양시장의 당첨확률이 떨어져 박탈감을 느꼈던 신혼부부들에게 드디어 기회가 왔다. 청약가점 중 무주택기간의 기산점이 만 30세부터 적용되는지라 연배가 낮은 신혼부부들은 사실상, 유망물량을 당첨 받는 것이 쉽지 않았지만, 신혼부부 보금자리 주택의 공급방안이 구체화되면서 신혼부부가 신규 주택시장에 진입하는 길이 보다 확충됐기 때문이다.

그동안 신혼부부 주택의 공급지역과 공급면적(㎡), 妻(처)연령, 공급량·유형 등, 정책의 방향이 설왕설래하는 면이 많았지만, 이번 주택공급규칙 개정안 입법예고를 통해 불투명성이 일부 해소되면서 신혼부부들의 청약전략도 구체화 될 수 있을 것으로 보인다.

다만, 신혼부부들은 신혼부부 보금자리 주택이 내집마련을 100%달성해 줄 거라는 무조건적인 낙관주의는 버려야한다. 주택공급의 길이 무작정 확충된 것만은 아니기 때문이다.

부동산정보업체 (주)부동산써브가 통계청 사회통계국의 연간 혼인통계를 분석한 결과 2004년 1월~2008년 2월까지 전국적으로 135만9,963건의 혼인이 이뤄진 것으로 조사됐다. 2004년이후 매년 31만여건이상의 혼인이 이뤄지고 있는 반면, 신혼부부 보금자리 주택은 연간 5만호에 불과하기 때문에 출산과 이혼가구를 감안하지 않은 단순경쟁률은 27:1이나 된다.

특히, 신혼부부 보금자리 주택의 공급유형도 국민임대, 전세임대, 10년 공공임대, 분양 주택 등, 세분화되어 공급되기 때문에, 청약전략을 구체적으로 세워 도전하지 않는다면 신혼부부주택은 그림의 떡이 될 공산이 크다.

① 분양주택 예상 공급물량 및 청약전략
소형 분양은 공공 또는 민영 60㎡이하 주택으로 연간 1만 5000가구가 공급될 예정이다. 외벌이일 때는 소득수준을 4분위 이하(연 3,085만원), 맞벌이 부부는 연 4,410만원이하수준으로 제한할 예정이기 때문에, 소득수준이 높은 편이라면 신혼부부 보금자리 주택을 노릴 수 없다. 소득수준이 높다면, 연 7만세대 가량 주택기금으로 저리 융자 지원하는 제도를 활용하는 것이 좋겠다.

그리고 신혼부부주택을 분양받기 위해 인위적으로 소득을 조절해, 월급을 적게 받을 수는 없지만, 소득수준의 가이드라인에 걸리는 이들(월 257~367만원 안팎)이라면 본봉비율과 수당(식대,교통비,통신비 등)을 조절해 기본 연봉을 맞춰 청약자격을 갖추는 요령도 필요하다.

처의 연소득이 낮다면, 신혼부부주택의 당첨확률을 위해 아파트를 당첨받을 때까지만 외벌이로 전환하는 것도 고려해야한다. 결혼 3년이내, 그 기간내 출산해 자녀가 있는 무주택세대주가 1순위 자격을 갖추기 때문에 당첨확률외 출산과 육아를 고려한다면 어쩔 수 없는 선택일 수도 있겠다. 결혼 연차에 따라 순위가 정해지고 동일 순위 경쟁시 자녀수가 많은 자에게 우선 공급하는 제도이기 때문이다.

특히, 지역우선순위를 활용하는 것도 좋다. 수도권은 수도권 전체를 공급대상으로 보기는 하지만, 동일순위 안에서 당해지역 거주자에게 우선공급되기 때문에, 앞으로 공급물량이 많이 나올 지역으로 미리 주소이전을 하는 것이 좋다. 향후 공공택지 개발이 꾸준히 이뤄질 곳, 도시개발사업이 많은 곳, 뉴타운이나 재촉지구, 균촉지구 사업 등 재개발을 통해 소형면적 일반분양이 많이 나올 지역으로 옮겨가는 것이 유리하다.

2008.12.31일까지는 제도시행 초기인 점을 감안하여 청약통장 6개월이상 가입한자(본래는 12개월이상 가입해야 함)도 청약이 가능하니, 2008년 신혼부부 보금자리 주택 청약에 도전하고 싶다면 지금 청약통장을 가입하면 연내 청약도 가능하다. 다만, 민간택지는 소형면적 공급이 많지 않은 편이니, 여유자금이 부족한 이들이라면 60㎡이하 중소형주택이 꾸준히 공급되고, 임대아파트 입주자로도 선정이 가능한 청약저축 통장에 가입해 장기전략으로 주택시장을 바라봐도 좋겠다.

올 하반기 전국적으로 전용면적 60㎡(공급면적 85㎡)이하 분양예정 사업장은 민간 약 27곳, 공공 8곳, 총 35개사업장으로 대표단지는 은평뉴타운 2지구, 반포주공 2~3단지, 수원시 권선동, 경북 포항시 원동, 부산 동래구 명륜동 등 신혼부부 보금자리용 주택의 물망에 오른 곳이 많다. 공공주택에는 광명 신촌지구, 군포 부곡지구, 충남 천안 청수지구 등이 후보지다.

② 임대주택(국민임대, 10년임대, 전세임대) 예상 공급물량 및 청약전략
신혼부부 보금자리 주택의 또 다른 유형으로 국민임대, 10년임대, 전세임대주택도 공급될 예정인데 10년 임대, 전세임대주택의 공급규모는 85㎡이하다. 매년 국민임대 2만가구, 전세임대 5000가구, 10년임대 1만가구가 공급되는 등, 물량이 3만 5천가구라 분양물량보다 공급량이 많아, 소득과 종자돈이 부족해 임대주택을 내집마련의 징검다리로 삼으려는 이들에게는 대안이 될 것이다. 단 신혼부부로써 임대주택 공급기준도 함께 충족해야한다는 점은 주의할 필요가 있다.

첫째, 30년 국민임대주택은 청약저축에 가입한 무주택세대주(단, 전용면적 60㎡초과는 월평균소득 3,675,431원이하)로 신혼부부자격을 갖춰야하되, 전용면적50㎡미만 국민임대는 무주택세대주로서 당해세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%이하(2,572,780원)면 청약통장 없이도 입주자 선정자격이 주어지고 있다. 단, 자신이 소유한 토지가치가 5,000만원을 넘거나, 현재 자신이 소유한 자동차가치가 2,200만원을 넘으면 청약기회가 주어지지 않으니 이는 조심해야한다.

분양전환이 되지 않아 소유권과는 거리가 멀고, 전용면적도 작긴 하지만, 주변 전·월세 시세보다 저렴한 임대료가 보장되고, 무엇보다도 청약통장이 필요없기 때문에, 영유아를 가진 신혼부부는 위와같은 임대주택을 내집마련을 위한 전초기지로 삼아도 좋은 편이다.

올해 은평뉴타운, 안산 신길지구, 김포 양곡지구, 화성 동탄지구, 경북 경산 사동, 부산 고촌 등 하반기 공급물망지만 45개 사업장이나 추계된다.

둘째, 전세임대주택은 서울시에서 공급하는 장기전세주택 시프트와 개념이 같다. 앞으로는 서울시뿐만아니라 주공에서도 전국적으로 공급될 예정인데, 전용면적이 60㎡ 미만인 장기전세주택은 소시민들의 주거 안정을 배려한다는 측면에서 국민임대주택의 공급기준을 적용하였으며, 이에 따라 월평균 소득이 전년도 도시근로자 월평균소득의 70%인 2,572,780원 이하여야 청약을 할 수 있다. 전용면적이 60㎡이상 85㎡이하는 중산층을 대상으로 하여 소득제한을 적용하지 않아도 되는 공공임대의 공급기준을 적용하였고, 60㎡미만과 60㎡이상 85㎡이하 모두 신청자격은 청약저축가입자로써 입주자 모집공고일 현재 서울시에 거주하며, 본인과 세대원(동일한 주민등록등본상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 그 세대원 포함) 전원이 무주택인 세대주여야 한다. 전세임대주택은 당첨되더라도 이후에 동일한 청약통장으로 국민임대주택 및 일반 분양주택의 청약이 가능하다는 장점이 있다.

올해 은평뉴타운, 강동구 강일지구 등에서 서울시 장기전세주택이 공급될 예정이나 향후 주공물량이 추가로 공급돼 물망에 오를 여지도 있다.

셋째, 분양전환가능 10년 공공임대는 청약저축에 가입한 신혼부부에게 돌아갈 예정이다. 민간부문의 10년 임대 물량은 연내 공급계획이 없고 주택공사에서 파주운정지구와 오산 세교지구에 공급할 물량이 있어 이들 지역이 후보지에 올랐다.


▶ 신혼부부 보금자리 주택의 문제점
신혼부부 주택은 주택구입 능력이 낮은 신혼부부의 주택마련을 지원해 결혼과 출산율을 높이겠다는 새 정부의 대통령 공약사항이다. 그러나 첫 시행되는 제도이다 보니 여러 문제점을 갖고 있어 추가적인 보완이 필요할 듯하다.

첫째, 제도의 취지인 젊은 층의 결혼 및 조기 출산을 장려하기 위해 다양한 혜택을 주다보니 신혼부부 주택 당첨을 위해 부부 중 한명이 직장을 그만두는 등 전업주부를 양산할 우려가 있다.

둘째, 분양주택의 경우 소형주택을 10년간 전매할 수 없음으로 인한 거주이전의 자유 박탈도 문제다. 10년전매 규제로 장기간 자금이 묶여 신혼부부 주택 분양이 향후 재테크에도 나쁜 영향을 미칠 수 있다. 특히 30대 중반에 신혼부부 주택을 분양 받았다면 40대 중반이 되어서야 전매가 풀리기 때문에 자녀가 성장하면서 큰 면적의 집이 필요한 이들을 고려하지 못한 정책이 될 수 도 있다. 25평으로 고학년의 자녀와 거주하기 불편해 30~40평형으로 옮겨탈 때 어쩔 수 없이 2주택자를 양산할 수 있는 셈이다. 전매제한이 주택 갈아타기에 걸림돌이 될 수 있으므로 전매규제를 완화하는 것도 조심스레 고려해볼 일이다.

셋째, 신혼부부용 주택을 따로 새롭게 배정한 것이 아닌 기존 분양물량의 일부를 떼서 공급하는 특별공급형태라 향후 정부가 목적한 신혼부부 보금자리 주택공급량에 문제를 낳을 소지가 크다. 기존 분양예정 주택 중 일부 물량을 배정하는 것으로써 건설사의 분양지연 등의 돌발사항으로 인해 당초 정부의 계획보다 실제 물량이 적게 공급될 수 있다.

넷째, 수도권, 광역시만 공급하는 것이 지방 거주 신혼부부들의 대한 역차별이라 판단, 공급 지역을 전국으로 확대 했으나, 오히려 이러한 요인으로 인해 필요한 지역에 공급이 부족한 상황이 발생할 가능성이 높아졌다. 이명박 대통령의 필요한 곳에 주택을 더 많이 공급해야 한다는 방침과 맞지 않는다. 특히 저소득 신혼부부일수록 도심내 직주근접의 주거지를 원하고 있고, 이미 지방은 10만가구의 미분양적체에 민간임대 공급도 많으니, 지방보다 수도권에 신혼부부 보금자리 주택 공급량을 늘려 조절할 필요가 있다.

다섯째, 중복청약에 대한 교통정리가 시급하다. 현재 시행되고 있는 청약제도는 3자녀의 특별공급의 경우는 3자녀에 청약하고, 일반 공급(노부모부양 우선 포함)에도 중복 청약이 가능하다. 반면, 같은 특별공급 성격이지만 노부모부양이나, 기타특별공급(철거민,국가보훈대상자,북한이탈주민,장애인,공무원,중소기업근로자,직업군인 등)의 경우에는 중복청약이 불가능하다. 이에 따라 특별공급인 신혼부부주택제도도 첫 공급 이전에 중복청약 문제 등, 청약제도에 대한 교통정리가 필요하다. 한 사업지에서 신혼부부 보금자리 주택 특별분양과 일반청약을 동시에 가능하게 할지 미리 안내해야한다.

여섯째, 복지부에서 불임부부에 대한 프로그램을 운영 중이지만, 불임부부를 제외한 점은 이들에게 상처를 줄 수 있고, 입양의 경우 신혼기간에 선뜻 입양을 결정하기 쉽지 않다는 딜레마가 발생한다. 또한 기존에 아파트 특별공급 청약에서도 문제가 발생했던 입양 브로커가 또 다시 발생할 수도 있다.

일곱 번째, 신혼부부 주택의 경우 지방 전매제한을 현행 분양아파트와 똑같이 했을 경우 여러 문제점이 발생할 수 있다. 올 하반기부터는 지방공공택지의 분양가상한제 주택의 전매제한이 1년으로 완화될 예정이고, 또한 민간택지 주택은 비투기과열지구에서는 전매제한이 없기 때문에 신혼부부주택이 이를 따른다면, 신혼부부주택을 노린 투기수요가 발생할 수 있다.

특히 비투기과열지구인 지방은 재당첨금지 등의 규제가 없기 때문에 결혼 3년차로써 1순위인 신혼부부가(자녀수가 많을수록 당첨 가능성 높아짐) 주택을 분양 받은 후 매도하고 또 분양받고 매도하는 상황이 발생할 수 있다. 예전에 특별 분양 아파트를 여러 채 분양 받아 되파는 문제가 발생한 전례도 있다.